Baggrund
Min kone og jeg er i vores tidlige 30'ere, er i øjeblikket barnfri og bor i forstæderne Atlanta, Georgien. For cirka tre år siden solgte vi lejligheden, vi havde købt som vores første ægteskabelige hjem og købte et forstadshus nordøst for Atlanta i et område med de bedste offentlige skoler i byen, der hedder Marietta.
Huset var det billigste hus i det bedste skoleområde og helt sikkert også i den lave ende af kvarteret. Vi betalte 167K, og der var kun en eller to andre hjem mindre end 200K i gymnasiet på det tidspunkt. Som held ville have det, skete vi bare at købe inden for 30 dage efter markedet bunden i januar 2012 for forstæder Atlanta området.
Vi investerede et anstændigt stykke af forandring (~ 50K) i renoveringen af hjemmet til at give et glimt af den stil, vi kan lide fra at se ublu timer med "Property Brothers" og andre lignende shows på HGTV.
Efter at have boet i dette område i de sidste to og et halvt år kom min kone til mig med et forslag, som vi ser på at bevæge os yderligere syd fra forstæderne Marietta tættere på Atlanta bymidte. Hun lagde logikken ud, herunder følgende:
- Hun arbejder tættere på downtown Atlanta og hendes pendle ville gå fra 45 minutter til en time hver vej til omkring 20 minutter hver vej
- Kvarteret / området, vi lever i øjeblikket, domineres af familier og børn med meget få par. Dette påvirker at gøre venskaber og betyder, at vi altid vil køre et andet sted, hvis vi går ud med vores kolleger, børnevenlige venner. I grund og grund, hvorfor bor vi ikke i byen Atlanta og nyder det mere aktive samfund, mens vi har mulighed for? Vi kan altid flytte tilbage til forstæderne, hvis og når vi har et barn, og de starter ikke i offentlige skoler, før de er seks eller så årige alligevel.
- Restauranter og barer i forstæderne er typisk kæden restauranter og sportsbarer. Alle musik steder, hip restauranter og barer er i Atlanta
Jeg hørte min kones lidenskabelige appel og besluttede at komme om bord med sin plan om at flytte til byen Atlanta. Jeg tror, at den del, der spænder mig mest, er muligheden for at leve i et walkable samfund. Alt i forstæderne indebærer at komme i bil, men det område, vi bevæger os til, giver mulighed for en ti minutters gang til en af de mest populære bar- og restaurantområder i byen.
Når vi købte vores forstæder hus, havde vi billedet der for lang tid (sandsynligvis ti år eller så), men med renoveringen værditilvækst og markedsbedømmelsen følte vi tillid til tallene og ændrede vores planer om at flytte i byen.
Men vi var begge enige om, at fordi vi aldrig har boet i byen før, vi ville leje for det første år i modsætning til at købe et hjem i byen. Husene i det område, vi skal leje, er næsten dobbelt så dyre som forstæderne vi lever i øjeblikket, og vi vil sørge for at vi køber i det rigtige område, hvor vi vil sætte os i mindst 4-5 år, så vi ikke gentager den samme fejl at flytte til et område, der ikke ender med at blive vores kop te. Ved at leje et hjem i byen tror jeg, at vi vil kunne finde ud af, hvad der giver mest mening at købe, når vi er klar efter vores 12 måneders lejekontrakt er op.
Sælger vores hus
Vi har opført vores hus selv med et ejendomsmæglerfirma, der giver dig mulighed for at få hjemmet på MLS noteringssystemet, men involverer ikke en notering mægler kommission uden for et mindre gebyr. Vi hyrede en professionel fotograf til at tage noteringsbillederne og havde huset under kontrakt inden for en uge.
Efter lukning omkostninger (vi tilbød 3K til køberen) vil vi gå væk med lidt over $ 90.000 i anerkendelse fra vores omkostningsgrundlag, når vi regner med de penge, vi stiller til renoveringer (ca. 50K ud over 167K købsprisen). Hvis min matematik er korrekt, er det omkring et gennemsnitligt årligt afkast på 16% baseret på vores investering og de cirka to og et halvt år, vi boede i hjemmet.
Lukningen er planlagt til at gå ned i cirka to uger, hvis vi ikke rammer nogen snags (har allerede haft vurdering og inspektion). Mens vi boede i huset betalte vi også aggressivt pantet ned. Når du lægger vægt på stigningen på boligmarkedet siden bunden, vil vores store nedbetaling og vores realkreditlån blive nede for at modtage en tjek for lidt over $ 280K ved lukning.
Hvad skal man gøre for et etårs investeringsvindue?
Mens denne tilstrømning af kontanter er ekstremt spændende, har det efterladt mig at undre sig. Hvilken investering ville give mest mening i et års periode? Hvis vi beslutter at købe et hjem i Atlanta efter vores lejekontrakt er op, vil vi måske lægge en stor forskudsbetaling ned for at lette en månedlig betaling, der ville være behagelig, så fleksibiliteten i vores månedlige budget, som vi er vant til. Som sådan er vi fokuseret på 12 måneders vinduet, mens vi regner med fremtiden. Husk, hjembyerne er omtrent dobbelt så dyre som hvor vi plejede at bo.
For at give noget perspektiv, hvis vi ender med at købe i bykvarteret, vi lejer efter vores lejekontrakt er op, vil den hjemmepris, vi sandsynligvis køber, være omkring 450K til 550K for et hus, der har brug for noget arbejde. Vi kan godt lide at sætte vores eget tryk, så vi ville sandsynligvis købe og renovere igen.Som sådan vil vi nok have brug for omkring 100K for 20% nedbetaling, hvis vi beslutter at købe i dette område, og hvis priserne svarer til de nuværende markedsværdier i et år.
Her er et eksempel på, hvad et hus vi ville være interesseret i, der er til salg på 465K i det nye bykvarter:
Min kone og jeg har altid rettet hovedparten af vores pensionsinvesteringer for at være i indeks ETF-midler, da vi kan lide dollarkursen gennemsnitlig, lavpris tilgang til langsigtede investeringer. Jeg tror ikke, vi er særlig risikobegrænsende, da ingen af os har nogen obligationer eller cd'er i vores porteføljer. Men jeg har historisk købt ind i teorien om, at du ikke lægger pengene ind på aktiemarkedet, hvis du ikke har til hensigt at forlade det der i mindst fem år. Dette er bare spil, hvis du ikke har det femårige vindue, er hvordan teorien går.
Så hvad kortfristede investeringsvalg har jeg?
Jeg begyndte min søgning som jeg altid gør med en Google-søgning. Nogle af de kortfristede investeringsideer, som jeg stødte på, omfatter følgende (cheers to investopedia):
- Treasury (T) regninger
- Deponeringsbeviser (CD)
- Kommercielt papir
Jeg vidste allerede, at regninger og cd'er i øjeblikket betaler næsten ingenting (2-2,4%) for en 5-årig cd, så det viste mig ikke særlig. (Relateret: CD-investeringsalternativer) Den kommercielle papiroption var noget, jeg ikke havde hørt om, men angiveligt består af et kortfristet lån udstedt af et selskab, typisk til finansiering af kundefordringer og varebeholdninger. Jeg gravede lidt dybere, og det ser ud til, at de virkelig ikke betaler meget mere end en cd, så jeg tror ikke, det er for mig.
Så jeg tænkte på nogle andre investeringer.
Spare penge i en oversøisk bank
Faste indlån i indiske banker udbetaler gennemsnitlig årlig afkast på omkring 9%. Jeg fandt dette virkelig svært at tro, så jeg kontrollerede med en indisk kollega for at se, om han vidste noget om dette. Han bekræftede, at dette er afkastet, men at du skal konvertere dine penge til indiske rupees for at gøre det faste depositum. Dette vil involvere uanset gebyrer, der er bundet til konverteringen og underkaste dine penge til valuta- og inflationsudsvinget i den indiske rupee under investeringsperioden.
Der er også sandsynligvis skatteimplikationer, da du sandsynligvis skal betale skat på indtjeningen i Indien og måske eller måske ikke skal betale ekstra skat i staterne. Historiske inflationstakster har været meget høje i Indien (~ 7%), som ser ud til at negere eventuelle rentefordele. Jeg antager, at den eneste grund til, at det ville være fornuftigt, er, hvis jeg troede, jeg havde en eller anden grund til at tro, at inflationen ville falde i de næste 12 måneder i Indien.
Min indiske kollega (en meget lyst fyr) tror på, at den indiske regering har forpligtet sig til at afbøde inflationen for at anspore investeringer / udvikling, men jeg tror ikke, at hans mening er nok til at skubbe i valutaspil på et marked. Jeg har meget lidt viden om.
Flere ejendomsinvesteringer
En anden ting jeg begyndte at tænke på var fast ejendom. Hvis vi ikke havde solgt huset, ville vi have haft pengene effektivt investeret i boliger i de næste 12 måneder. Med denne logik ville vi, hvis vi skulle investere pengene tilbage til fast ejendom i de næste 12 måneder, mens vi lejer, faktisk være i samme position som vi ville have haft, hvis vi ikke solgte huset.
Dette beder spørgsmålet: Hvad er en god investering i fast ejendom i 12 måneder?
Jeg troede måske, at det ville være fornuftigt at sætte pengene ind i en Real Estate Investment Trust (REIT)? Dette ville udsætte os for en høj kvalitet portefølje af ejendomme i hele USA (eller i verden). Der er mange REIT'er fokuseret på forskellige ejendomsinvesteringsmål. I mine øjne ville dette faktisk være en mere konservativ tilgang end den holdning, vi havde været, hvis vi havde holdt pengene investeret i forstæderhuset i Marietta i et år. I stedet for at blive investeret i et bestemt hus, ville vores penge blive spredt på flere steder og forskellige ejendomsmarkeder. REIT'er betaler også sunde udbytter, som er skattefordele.
En anden potentiel ejendomsinvestering ville være at betale huslejen, som vi i øjeblikket har en 50% interesse i. Vi samarbejdede med min far tilbage i 2008 for at købe et hus i en anden forstad til Atlanta. Huset blev finansieret med et boliglån på hjemmet mod min forældres hjem, som i øjeblikket er fastsat lige under 6%. Jeg mener, at denne sats er fastsat i mindst nogle få år, men jeg skal bekræfte vilkårene.
Dette hus er værd at omkring 110K, og det nuværende omkostningsgrundlag er ca. 90K for alle parter. Den oprindelige plan var at rette og vende huset til et hurtigt overskud, men forværrede markedsforhold på det tidspunkt førte os til at gøre det til en leje. Det har været lejeligt udlejet i seks år og lejer i dag på 950 dollar om måneden.
Min kone og jeg ejer 50% ejerandel i dette hus repræsenterer den sidste resterende gæld på vores balance. Da vi allerede er forpligtet til 50% af gælden på dette hjem, vil vi få et øjeblikkeligt investeringsafkast på 6% ved at betale vores halvdel (ca. 45K). Min far har for nylig trukket sig tilbage, og han kan faktisk også sælge halvdelen af investeringen. Vi kunne tilbyde at betale hele 90K off og give mine forældre yderligere 10K, der repræsenterer deres investeringsafkast (forudsat at 110K Zillow estimatet er korrekt).
Skatter og forsikringer er relativt lave for dette lejebolig, og vi har ikke haft problemer med at holde det lejet med huse af høj kvalitet, da det også ligger i et meget godt skoleområde. Jo mere jeg tænker på det, dette er nok en no-brainer, men vil kun repræsentere en del af vores investering.
Andre kortfristede besparelser
Andre ideer, der formentlig fortjener en del overvejelser, omfatter ejendomsmægling, struktureret noter eller en online sparebank. Online banken ville sandsynligvis være en dårlig ~ 1% afkast, men måske er det prisen at betale for likviditet.
Måske skal jeg give op med at forsøge at blive for sød med hvad der måske kun er et 12-måneders investeringsvindue. Tiderne er gode, og alle synes at tjene penge overalt, hvor du ser ud. Men hvis vi er seriøse om at købe et andet hjem om 12 måneder, så er det nok bedst at være mere på den konservative side.
Jeg elsker at få nogle ideer fra samfundet om hvad jeg skal gøre med $ 280.000 i kontanter på kort sigt, da vi sandsynligvis vil bruge mindst $ 100.000 til at købe et andet hus i Atlanta. Hvad mangler jeg ud af at vi skal se på?
Relateret: Hvorfor jeg solgte mit udlejningshjem, jeg skulle investere for fremtiden
ANBEFALINGER TIL BYGGEVÆRDI
* Administrer dine penge på ét sted: Den bedste måde at blive økonomisk uafhængig på og beskytte dig selv er at få et håndtag på din økonomi ved at tilmelde dig Personal Capital. De er en gratis online platform, der samler alle dine finansielle konti på ét sted, så du kan se, hvor du kan optimere. Før Personal Capital måtte jeg logge ind i otte forskellige systemer til at spore 25 + forskelle i konti (mæglervirksomhed, flere banker, 401K osv.) For at styre min økonomi. Nu kan jeg bare logge ind på Personal Capital for at se, hvordan mine lagerregnskaber gør, og hvordan min nettoværdi skrider frem. Jeg kan også se, hvor meget jeg bruger hver måned.
Det bedste værktøj er deres porteføljefeeanalysator, som driver din investeringsportefølje gennem sin software for at se, hvad du betaler. Jeg fandt ud af at jeg betalte $ 1.700 om året i porteføljeafgifter, jeg havde ingen anelse om, jeg betalte! De har også for nylig lanceret den bedste pensionsplanlægningsregnemaskine rundt ved at bruge dine rigtige data til at køre tusindvis af algoritmer for at se, hvad din sandsynlighed er for pensions succes. Når du først har registreret, skal du blot klikke på fanen Advisor Tolls and Investing øverst til højre og derefter klikke på pensionsplanlægger. Der er ikke noget bedre gratis værktøj online for at hjælpe dig med at spore din nettoværdi, minimere investeringsudgifter og styre dit rigdom. Hvorfor gamble med din fremtid?
Om forfatteren: Sam begyndte at investere sine egne penge lige siden han åbnede en online-mægler konto online i 1995. Sam elskede at investere så meget, at han besluttede at gøre en karriere ude af at investere ved at bruge de næste 13 år efter college arbejder hos Goldman Sachs og Credit Suisse Group. I løbet af denne tid modtog Sam sin MBA fra UC Berkeley med fokus på økonomi og fast ejendom. Han blev også serie 7 og serie 63 registreret. Sam kunne i 2012 gå i pension i en alder af 34 på grund af hans investeringer, der nu genererer omkring 175.000 dollars om året i passiv indkomst. Han bruger tid til at spille tennis, hænge ud med familien, rådføre sig med førende fintech-virksomheder og skrive online for at hjælpe andre med at opnå økonomisk frihed.
Opdateret for 2018 og derover.
